Több övezeti rendezési tervet fogadott el július elején a csíkszeredai városi önkormányzat, s mivel ezek az ún. PUZ-ok (románul: Plan Urbanistic Zonal) indulásból tíz évre, de valójában ennék sokkal hosszabb időre vetítik elő a fejlesztési lehetőségeket, kíváncsiak voltunk a részletekre.  

Tiszta lappal

A város különböző övezeteiben korábban esetenként három-tíz telektulajdonosnak kellett összefognia és közösen elkészíttetnie a rendezési tervet ahhoz, hogy mindenki a saját területén építkezésbe foghasson, vagy legalábbis telke arra az előírásoknak megfelelően alkalmas legyen.  Albert Sándor, a város főépítésze szerint korábban éppen az jelentette az egyik akadályt, hogy az építkezni szándékozó telektulajdonosoknak egymással kellett összefogniuk egy nagyobb PUZ elkészítéséhez. A város ezért inkább előre megtervezte a nagyobb szerkezetet, amelyen belül később az egyes tulajdonosok már könnyebben rendezhetik saját telkeik ügyét.

Korodi Attila polgármester szerint az, hogy három városrészre – a Nagy Laji dombja, a Barátok kertje és a Fűzhát körzetére – végre elkészült a PUZ, nem különálló projektként értelmezhető, hanem egy hosszabb távú városfejlesztési koncepció részeként.

– Az a célunk, hogy a jövendő vagy már most is fejlődő lakóövezetekben előre kijelöljük az utak, a közszolgáltatások, valamint a lakó- és szolgáltatási területek helyét, és ezzel az építkezni szándékozók számára is kiszámíthatóvá tegyük a szabályokat

– mondta lapunknak a megyeszékhely elöljárója.

Nagy Laji dombja: új városrész 33 hektáron 

A Nagy Laji dombja övezeti rendezési terve a Zsögöd utcától a Pacsirta sétányig húzódó terület fejlesztési lehetőségeit határozza meg. A szabályozási terület összesen 32,83 hektár, ebből 15,26 hektár alacsony beépítésű lakóterület, vagyis elsősorban családi házak és legfeljebb néhány szintes kisebb lakóépületek számára kijelölt övezet, míg 4,92 hektár közepes magasságú lakóterület, ahol már nagyobb, többemeletes társasházak is épülhetnek. Ezen a közepes magasságú lakóterületen belül 0,89 hektárt ifjúsági (ún. ANL) lakások építésére jelöltek ki. 

A terv további 1,98 hektáron kerületközponti funkciókkal számol. Ez olyan területet jelent, ahol nemcsak lakóépületek, hanem a környék mindennapi működését kiszolgáló üzletek, szolgáltatások, intézmények és egyéb közösségi funkciók is helyet kaphatnak. Emellett 3,48 hektár rekreációs zöldterület, 0,54 hektár közhasználatú zöldterület, 5,49 hektárt pedig utak, gyalogosfelületek és parkolók számára jelöltek ki.

A szabályozás nem írja elő, hogy pontosan hány ingatlan épülhet fel. A terv azt rögzíti, hogy hol és milyen paraméterekkel lehet építkezni. 

– A rendezési terv a parcellázás és a településrendezési szabályokat adja meg. Az, hogy hány ingatlant lehet építeni, nincs tételesítve

– erősítette meg érdeklődésünkre Albert Sándor főépítész.

Korodi Attila polgármester ugyanakkor nagyságrendileg érzékeltetve a szóban forgó övezet potenciálját, úgy fogalmazott: „a Nagy Laji dombján közel 30 tömbház és több száz magánház épülhet”. Megjegyezte: jelenleg azért sem lehetne ennél pontosabb számokról beszélni, mivel a terület fejlesztése a telektulajdonosok döntéseitől is függ. A bemutatott beépítési terv is inkább szemléltető jellegű, mondta.

Sarokszámokat azonban kivonatoltunk a dokumentumból: az alacsony beépítésű lakóövezetekben legfeljebb 30 százalékos beépíthetőség és 0,72-es szintterületi mutató engedélyezett. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a telek területéhez viszonyítva az épület valamennyi szintjének összesített alapterülete legfeljebb annak 72 százaléka lehet: például egy 1000 négyzetméteres telken összesen legfeljebb 720 négyzetméternyi szintterület alakítható ki. Az épületek legfeljebb kétemeletesek lehetnek, az ereszmagasság legfeljebb 8, a gerincmagasság 12 méter lehet. 

A közepes magasságú lakóterületeken a megengedett beépíthetőség az épületmagasságtól függően 25, illetve 35 százalék, a szintterületi mutató pedig 0,8, illetve 1,08. Ezeken a területeken legfeljebb négyemeletes épület, 16 méteres eresz- és 20 méteres gerincmagasság engedélyezett. A kerületközponti övezetben szolgáltatási funkciók is megjelenhetnek, itt 80 százalékos maximális beépíthetőséget és 2,4-es szintterületi mutatót ír elő a szabályzat.

Fontos ugyanakkor, hogy a PUZ elfogadása önmagában egyáltalán nem jelenti azt, hogy a Nagy Laji dombján rövid időn belül megjelennek új lakóépületek. A mintegy 33 hektáros övezet jelenleg nagyrészt mezőgazdasági területként van hasznosítva.

Új útvonal a kórház irányába

A terület közlekedési szempontból is jelentőssé válhat. A tervekben olyan úthálózat szerepel, amely Zsögöd irányából is kapcsolatot teremt az új városrészhez, illetve lehetővé teszi a Csíkszeredai Megyei Sürgősségi Kórház alternatív megközelítését is.

A polgármester rámutatott: a kórház felé vezető új utat a lovarda irányából építenék meg, a nagy szintkülönbség miatt pedig szerpentin kialakítása is szükséges. Következő lépésként az út megvalósíthatósági tanulmányának elkészítését tervezik.

Barátok kertje: kertváros lenne

A csíksomlyói Barátok kertje a Nagymező utca és a Hétvezér lakónegyed környezetében található. Az övezeti rendezési terv itt 26,21 hektáros területet szabályoz, amelynek nagy része jelenleg beépítetlen, mezőgazdasági célra használt terület – a PUZ itt szintén azt határozza meg, hogyan alakulhat át fokozatosan lakó- és szolgáltatási területté. A terv 13,75 hektárt alacsony beépítésű lakóterület és az ehhez kapcsolódó kiegészítő funkciók számára jelöl ki. Ez a teljes szabályozási terület több mint felét teszi ki, és elsősorban egyéni lakóépületek – magánházak – számára biztosít teret.

További 5,44 hektár vegyes övezetként jelenik meg, ahol a lakófunkció mellett szolgáltatási és kereskedelmi funkciók is helyet kaphatnak. 1,11 hektárt intézmények és szolgáltatások számára jelöltek ki, 1,31 hektárt rekreációs zöldterületként, míg 4,60 hektárt közlekedési célokra, azaz utakra, gyalogosfelületekre és az azokhoz kapcsolódó infrastruktúrára szánnak.

Az alacsony beépítésű lakóterületeken legfeljebb 25 százalékos beépíthetőség és 0,6-os szintterületi mutató engedélyezett. Ez azt jelenti, hogy például egy 1000 négyzetméteres telken az épület legfeljebb 250 négyzetmétert foglalhat el, az összes szint együttes alapterülete pedig legfeljebb 600 négyzetméter lehet.

A szabályozás alapvetően földszintből és egy emeletből álló, illetve beépített tetőtérrel vagy visszahúzott felső szinttel kialakított épületekkel számol. Pinceszint is kapcsolódhat hozzájuk. 

A terv ugyanakkor ennél intenzívebb beépítésre is lehetőséget ad a vegyes övezetekben. Itt a lakófunkció mellett szolgáltatások és kereskedelmi tevékenységek is megjelenhetnek, vagyis a Barátok kertjének egyes részei nem kizárólag családi házas környezetként alakíthatók ki.

Az intézményi és szolgáltatási terület 1,11 hektárt foglal el. Itt többek között közigazgatási, kereskedelmi, oktatási, kulturális, egészségügyi, sport- és egyéb közösségi funkciók jelenhetnek meg. 

A terv jelentős területet hagy zöldövezetek számára is. Az 1,31 hektárnyi rekreációs zöldterületből a dokumentáció szerint a terület központi részén, a Nagymező utca felől megközelíthető zöldfelület szolgálná a környező lakó- és szolgáltatási területeket, míg délen egy, a Somlyó-patak természetes környezetéhez kapcsolódó helyi zöld pólus kialakításával számolnak.

Fűzhát: sokszínű terv, domináns zölddel

A Fűzhát a város északi részén, a Barátok kertje szomszédságában helyezkedik el, és 40,48 hektárt foglal magában. A három terület közül ez a legnagyobb, de a potenciális lakóterület legtöbb 19,80 hektárt tesz ki. Emellett 9,78 hektár vegyes, lakó- és szolgáltatási funkciójú területet jelöltek ki. Intézmények és szolgáltatások számára 1,05 hektár, rekreációs zöldterületre 3,17 hektár, utakra, gyalogosfelületekre és parkolókra pedig 6,68 hektár jut. 

A lakóterületeken a telkek legfeljebb 30 százaléka építhető be, vagyis egy 1000 négyzetméteres telken legfeljebb 300 négyzetméter lehet az épület telken elfoglalt területe. Az épületek itt alapvetően legfeljebb kétszintesek lehetnek, és beépített tetőtér vagy visszahúzott felső szint is kialakítható. A magasság az ereszig legfeljebb 8 méter, a tető legmagasabb pontjáig legfeljebb 12 méter lehet.

A Fűzhát egyik fontos különbsége a Barátok kertjéhez képest a vegyes övezetekben jelenik meg. Ezeken a területeken a lakóházak mellett üzletek és szolgáltatások is megjelenhetnek, és nagyobb épületek is készülhetnek. A beépíthetőség itt legfeljebb 60 százalék, az épületek összes szintjének együttes területét meghatározó mutató pedig 1,6.

Akár négyemeletes épületek is építhetők, amelyekhez tetőtér vagy visszahúzott felső szint kapcsolódhat. Ezek magassága az ereszig legfeljebb 16, a legmagasabb pontig pedig 20 méter lehet.

A zöldterületek között elsősorban a terület nyugati részén található védett zöld sáv, valamint a Nagymező és a Somlyó utca közötti kapcsolódó zöldterület jelenik meg.

Közös érdek

Ahhoz, hogy a jelenlegi krumpli- vagy gabonaföldeken egyszer majd új lakótelepek, városrészek nőjenek ki, sok tényező együttállására van szükség. Szükség lehet a jelenlegi parcellák megosztására, összevonására, áthelyezésére és a tulajdonviszonyok rendezésére is. A tulajdonosoknak arra is fel kell készülniük, hogy a közutak, közművek és egyéb közterületek kialakításához a telkeik egy részét közös célokra kell felhasználni. Albert Sándor főépítész szerint a tervezés során azzal számoltak, hogy egy-egy magánterület mintegy 20-25 százaléka kerülhet át közterületbe.

– Mindenki meg kellett értse: a közmű, a közutak és a járulékos funkciók kialakításához szükséges felületek létrehozásához mindenki a közösbe kell adjon a telkéből

– hangsúlyozta.

Korodi Attila polgármester arra is rámutatott, egy új lakónegyedet nem lehet úgy kialakítani, hogy annak lakói majd’ minden szolgáltatásért visszajárjanak a városközpontba. Egy új városrésznek a mindennapi élethez szükséges alapvető szolgáltatásokat és infrastruktúrát is biztosítania kell, és már a tervezés során helyet kell biztosítani ezeknek.

– Kell legyen olyan hely, ahol lehet üzletet működtetni, kell hely az utaknak, a zöldövezeteknek és a közműveknek is. Helyet kell fenntartani akár iskola, óvoda részére is

– mondta a polgármester. 

A parkolást szintén előre szabályozzák. Az új társasházaknál a parkolóhelyek száma már a tervezés része, így az új városrészek szerkezete várhatóan jóval szellősebb lesz annál, mint amit a régebbi lakótelepeken tapasztalni. A zöldfelületek is sokkal hangsúlyosabban jelennek meg.  

Albert Sándor szerint a zöldterületek megléte a jóváhagyás egyik alapvető feltétele, és a Nagy Laji dombján a lejtés, illetve a villanyvezeték miatt be nem építhető részeken nagyobb összefüggő zöldfelületet is ki lehetett alakítani.

Ki építi és fizeti az infrastruktúrát?

Lényeges látni, hogy az övezeti rendezési tervek megléte nem vonja maga után az utak, a csatorna- vagy a villanyhálózat megépítését, és nem jelenti azt sem, hogy az önkormányzat ezeket a munkálatokat automatikusan megkezdi.

Korodi Attila szerint ezért előfordulhat, hogy ha egy tulajdonos olyan területen akar építkezni, ahová a város még nem jutott el közművekkel, akkor az infrastruktúra egy részét neki kell vállalnia.

– Ha a város nem ér oda az infrastruktúrával, de az illető már építkezni akar, akkor az anyagi részét a beruházónak kell vállalnia. A város ugyanakkor egyes stratégiai fejlesztéseknél saját beruházást is indíthat. Ilyen például a megyei kórház felé vezető út, és ha később több lakás építését teszi lehetővé egy területen a közművesítés, ott szintén felmerülhet a városi beruházás

– mutatott rá. Hozzátette: ezek már több száz millió lejes befektetések lehetnek.  

– Az ilyen beruházásokhoz pályázati források szükségek, de ha nincs szabályzó, nincs tervezhetőség, ha nincs tervezhetőség, nincs terv, ha nincs terv, akkor nincs pályázat

– vezette le az elöljáró.