erős felhőzet
Hatályba lépés előestéjén az új törvény
Több mint 11 évvel ezelőtt jelent meg a tulajdonosok egyesületeinek létrehozására, megszervezésére és működésére vonatkozó 2007/230-as törvény, majd nem sokkal azután, pontosabban 2008 januárjában annak az alkalmazása módszertani normáit jóváhagyó 2007/1588-as kormányhatározat. Az azóta eltelt esztendők során mindkét jogszabályt többször is módosították és kiegészítették, de ugyanakkor a legutóbbi évek során egyértelművé vált, hogy azokat gyökeres felújításnak kell alávetni. Ez az idén be is következett…
[caption id="attachment_77344" align="aligncenter" width="1000"]
A romániai tömbházlakások száma 2,5 millióra tehető. Az abban lakóké pedig több mint 8 millióra...[/caption]
A múlt esztendőben a Tudose-kormány idején került benyújtásra egy új törvény tervezete, nevezetesen a tulajdonosi egyesületek létrehozására, megszervezésére, működésére és kondomíniumok ügykezelésére vonatkozóan. E jogszabálytervezet megnevezése majdhogynem azonos a jelenleg még hatályos törvény megnevezésével, de tartalma jobbára más. A megindokolás szerint az új törvényre többek között azért van szükség, mert a mostani, a 2007/230-as, csupán csak a tömbházlakás típusú ingatlanokra vonatkoztak, ma már viszont a közös tulajdon, a lakóházak tekintetében is egyebet jelent, például ikerházakat vagy társasházakat, lakóparkot, mindazt, amit gyűjtőfogalommal kondomíniumnak neveznek. Ugyanakkor 2011-ben hatályba lépett az a törvény, amely révén beindult a polgári törvénykönyvre vonatkozó 2009/287-es törvény gyakorlatba ültetése. Nos, ez utóbbi is tartalmaz a lakóházak tulajdon-, illetve használati jogával kapcsolatosan jó néhány újdonságszámba menő előírást is. Ma már idejétmúlta részletezni a megindokolás szövegét, hisz a törvény elfogadásra került. Ebben az összefüggésben utalhatunk arra, hogy annak beterjesztésére a múlt esztendő májusának utolsó napján került sor, az elfogadás némileg lassabban ment, főleg az időközben bekövetkezett nyári szünet okán, de ennek ellenére 2017 novemberében a szenátusban elfogadták. Még abban a hónapban ismertették a képviselőház állandó bürójában, a plénum napirendjére pedig ez esztendő júniusában került. Azt június 26-án 273 képviselő szavazatával elfogadták (ellene csak két honatya szavazott, négyen pedig tartózkodtak) és július 3-án küldték meg kihirdetésre az államelnöki hivatalnak. Néhány nap múltán, pontosabban július 30-án az megjelent a Hivatalos Közlönyben. A 2018/196-os törvényről van szó, amelynek hatályba léptetési időpontja szeptember 27, azaz a holnapi nap.
Átmeneti rendelkezések
Egy igen terjedelmes törvényről van szó, annak 110 cikkelye van, s mintegy 30 A4-es oldalt tesz ki. Ezek szerint van, amit olvasniuk, tanulmányozniuk az érintetteknek, s mindenekelőtt a tulajdonosi egyesületnek, illetve a bérlői egyesületeknek, azok adminisztrátorainak, vezető és ellenőrző szerveinek. Ahogy mondani szokták, új életet kezdhetnek a holnapi naptól, annál is inkább, mert ugyanazon időponttól hatályon kívül helyeződik a már említett 2007/230-as törvény és a 2007/1588-as kormányhatározat. A törvény ugyan holnaptól érvényes, de mindenképp utalnunk kell egyes átmeneti rendelkezésekre is. Így például a mostani törvény hatályba lépésétől számított 12 hónapon belül azon lakószövetségek, amelyek tagjainak lakásai időközben egyéni tulajdonokba kerültek és nem szerveződtek át tulajdonosi egyesületnek, újra kell szerveződjenek a 2018/196-os törvénynek megfelelően. A meglévő tulajdonosi egyesületek esetében ugyan érvényes marad azok jogállása, de megszervezésüknek és működésüknek igazodniuk kell a most hatályba lépő törvényhez. Továbbá: november 27-ig a tulajdonosi egyesületek elnökeinek közölniük kell a helyi közigazgatási hatóságokkal a végrehajtó bizottság elnökének, a cenzori bizottság tagjainak a névsorát, illetve a cenzor és az adminisztrátor személyi adatait. Az esztendő végéig a tanügy-minisztériumnak – együtt a régiófejlesztési és közigazgatási minisztériummal, valamint a szakmai érdekképviseletekkel – az adminisztrátori foglalkozás szabványait kell aktualizálnia. Ugyancsak az esztendő végig a régiófejlesztési és közigazgatási miniszter rendeletével kell jóváhagyni a kondomínium statútumának kerettartalmát és annak a szabályzatát.
Jelzálog is lehetséges…
Igen körülményes lenne felsorolni és ismertetni a holnap hatályba lépő törvény minden egyes előírását. Csupán néhány fontosabbat és újdonságot magával hozót említenénk meg, anélkül, hogy részletekbe bocsátkoznánk. A jövőben a közköltségek befizetésének elmulasztása, illetve felgyülemlése okán az a lakosztály akár jelzálogosítható is a tulajdonosi társulat által. Ez már akkor is bekövetkezhet, ha az adott tulajdonos akár két hónapi közköltséggel tartozik. Az adósság behajtása érdekében még kényszervégrehajtás is bekövetkezhet, ilyen esetekben elővásárlási joguk lesz a polgármesteri hivataloknak, s az így megvásárolt lakásokat utólag szociális lakásként hasznosítják a végrehajtott egykori tulajdonosoknak elsőbbségük van annak kiutalásánál. Ám ez csak akkor, ha a szociális lakások kiutalására vonatkozó törvényes feltételeknek eleget tesznek. Egyébként a törvény értelmében a tulajdonosi társulásoknak lehetőségük lesz a tartozások összegére büntetőkamatot kiróni, azok minden késedelmi napra számítva viszont nem haladhatja meg a 0,2%-ot. Ez a késedelmi kamat akkor alkalmazható, amikor a befizetési határidőtől számítva eltelt egy hónap.
Atesztált foglalkozás
Már utaltunk arra, hogy az esztendő végéig aktualizálni kell azon foglalkoztatási szabványt, amely az adminisztrátori foglalkozásra vonatkozik. A tömbházak jelenlegi adminisztrátorai megőrzik ugyan funkciójukat, de a jövőre nézve csak akkor, ha 12 hónapon belül szakmai szakképesítési bizonylatot szereznek meg. Igen, mert ennek hiányában az új törvény értelmében nem kaphatják meg azt az atesztátot, amelyet a polgármesteri hivataloknak kell kibocsátaniuk. Ezt azért kell hangsúlyoznunk, mert eddig a tömbházak adminisztrátorai nem voltak arra kötelezettek, hogy igazolják felkészültségüket, és megkaphatták a szóban forgó atesztátot a szakképesítési bizonylat hiányában is. Amúgy az adminisztrátori atesztátot ki kell közölni a tömbház(ak) bejáratánál, s az felfüggeszthető vagy visszavonható egy bírósági végleges ítélet nyomán, például akkor, ha bebizonyosodik, hogy az adminisztrátor anyagi kárt okozott. Idetartozik az is, hogy az atesztát négy évig érvényes, de az a törvény értelmében megújítható. Újdonságszámba megy az, hogy az adminisztrátorok ezentúl kötelesek a saját költségükön foglalkozási polgárjogi felelősségbiztosi szerződést kötni, már amennyiben ezt igénylik a tulajdonosi egyesületek. Ha erre nem kerül sor, akkor 500 lejtől 3000 lejig terjedő bírság róható ki. Az ezen típusú biztosítás fedezi azt a felelősséget, amelyet szerződésben vállalt az adminisztrátor a tulajdonosokkal szemben a nekik okozott károk esetében. Ez a károkozás bekövetkezhet, nem szándékos tévedés, hibázás vagy mulasztás okán a szakmai tevékenység közvetlen kifejtése során. Utalhatunk továbbá arra is, hogy azon tömbházak esetében, amelyek legfeljebb 10 lakrészt ölelnek fel, az a tulajdonosok egyesületének elnöke adminisztrátor is lehet, de ilyen esetben feltétlenül léteznie kell a cenzori funkciónak is.
Kötelező a folyószámla
Októbertől kezdődően a tömbházak adminisztrátorai készpénzben nemigen eszközölhetnek kifizetéseket. Kivételt képeznek az úgynevezett előre nem látható kiadások, azok, amelyek havonta 1000 lej alatt lehetnek. Következésképpen az egyesület pénzét csak bank révén lehet „forgatni”. Mindez azt is jelenti, hogy az adminisztrátor a folyó kifizetések, valamint a bevételezések tekintetében az egyesület folyószámláját kell használja, s a folyószámlai „mozgásokról” tájékoztatni kell a tömbházlakások tulajdonosait. Idetartozik az is, hogy október 1-jétől a beinkaszállástól számított 24 órán belül mindennemű összeget át kell utalni az egyesület folyószámlájára. Amúgy a folyószámla arra is szolgálhat, hogy a tulajdonosok arra utalják át a havi hozzájárulási kvótájukat. Ami a kézpénzt illeti: a tulajdonosi egyesület egyetértésével és kizárólag az előre nem látható költségek fedezése céljából az adminisztrátor havi viszonylatban legfeljebb 1000 lejt tarthat a pénztárban.
Pénzalapok
A banki folyószámla használandó azon javítási alap befizetésére is, amelyet a tulajdonosok kötelesek évente jóváhagyni. Ez a pénz csak a tömbház konszolidálására, hőszigetelésére, valamint a közös tulajdonban lévő felületek javítására fordítható. Ugyancsak a tulajdonosi egyesületnek a kötelessége megállapítani minden egyes tulajdonos részvételi kvótáját a forgóalap létrehozásában. Az ebben az alapban lévő pénz a tömbház folyóköltségének a fedezésére használandó. Azt az összeget, amelyet minden egyes tulajdonosnak be kell fizetnie a forgóalapba, annak az összköltségnek a függvényében állapítják meg, amely a legnagyobb szintet jelentette a megelőző évben egy hónap viszonylatában. Az így megállapított összeget ki kell igazítani az inflációs rátával. Akárcsak eddig, a forgóalapba befizetett pénzt vissza kell adni abban az időpontban, amikor a tulajdonos eladja a lakását. Ha már a „pénzügyekről” esett szó: a banki folyószámla beazonosító adatait nyilvánosságra kell hozni együtt a költségfizetési listával, oly módon, hogy a tulajdonosoknak lehetőségük legyen a közköltségek befizetésére online. (Tehát kötelező módon fel kell tüntetni a folyószámla címzetesének a nevét, a bankot, ahol megnyitották, az ügynökséget vagy kirendeltséget és az IBAN-kódot.)
Nem akarunk sem feladatokat kiróni, sem útmutatást adni, de meglátásunk szerint ajánlatos lenne, kifüggeszteni a tömbházlakások előcsarnokaiban a törvénynek a tulajdonosi egyesületek költségeire, a költségek elosztására vonatkozó előírásait, s nem utolsósorban a tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó előírásait. (Mindezt lehetőleg a lakók anyanyelvén is.)
Hecser Zoltán
A romániai tömbházlakások száma 2,5 millióra tehető. Az abban lakóké pedig több mint 8 millióra...[/caption]
A múlt esztendőben a Tudose-kormány idején került benyújtásra egy új törvény tervezete, nevezetesen a tulajdonosi egyesületek létrehozására, megszervezésére, működésére és kondomíniumok ügykezelésére vonatkozóan. E jogszabálytervezet megnevezése majdhogynem azonos a jelenleg még hatályos törvény megnevezésével, de tartalma jobbára más. A megindokolás szerint az új törvényre többek között azért van szükség, mert a mostani, a 2007/230-as, csupán csak a tömbházlakás típusú ingatlanokra vonatkoztak, ma már viszont a közös tulajdon, a lakóházak tekintetében is egyebet jelent, például ikerházakat vagy társasházakat, lakóparkot, mindazt, amit gyűjtőfogalommal kondomíniumnak neveznek. Ugyanakkor 2011-ben hatályba lépett az a törvény, amely révén beindult a polgári törvénykönyvre vonatkozó 2009/287-es törvény gyakorlatba ültetése. Nos, ez utóbbi is tartalmaz a lakóházak tulajdon-, illetve használati jogával kapcsolatosan jó néhány újdonságszámba menő előírást is. Ma már idejétmúlta részletezni a megindokolás szövegét, hisz a törvény elfogadásra került. Ebben az összefüggésben utalhatunk arra, hogy annak beterjesztésére a múlt esztendő májusának utolsó napján került sor, az elfogadás némileg lassabban ment, főleg az időközben bekövetkezett nyári szünet okán, de ennek ellenére 2017 novemberében a szenátusban elfogadták. Még abban a hónapban ismertették a képviselőház állandó bürójában, a plénum napirendjére pedig ez esztendő júniusában került. Azt június 26-án 273 képviselő szavazatával elfogadták (ellene csak két honatya szavazott, négyen pedig tartózkodtak) és július 3-án küldték meg kihirdetésre az államelnöki hivatalnak. Néhány nap múltán, pontosabban július 30-án az megjelent a Hivatalos Közlönyben. A 2018/196-os törvényről van szó, amelynek hatályba léptetési időpontja szeptember 27, azaz a holnapi nap.
Átmeneti rendelkezések
Egy igen terjedelmes törvényről van szó, annak 110 cikkelye van, s mintegy 30 A4-es oldalt tesz ki. Ezek szerint van, amit olvasniuk, tanulmányozniuk az érintetteknek, s mindenekelőtt a tulajdonosi egyesületnek, illetve a bérlői egyesületeknek, azok adminisztrátorainak, vezető és ellenőrző szerveinek. Ahogy mondani szokták, új életet kezdhetnek a holnapi naptól, annál is inkább, mert ugyanazon időponttól hatályon kívül helyeződik a már említett 2007/230-as törvény és a 2007/1588-as kormányhatározat. A törvény ugyan holnaptól érvényes, de mindenképp utalnunk kell egyes átmeneti rendelkezésekre is. Így például a mostani törvény hatályba lépésétől számított 12 hónapon belül azon lakószövetségek, amelyek tagjainak lakásai időközben egyéni tulajdonokba kerültek és nem szerveződtek át tulajdonosi egyesületnek, újra kell szerveződjenek a 2018/196-os törvénynek megfelelően. A meglévő tulajdonosi egyesületek esetében ugyan érvényes marad azok jogállása, de megszervezésüknek és működésüknek igazodniuk kell a most hatályba lépő törvényhez. Továbbá: november 27-ig a tulajdonosi egyesületek elnökeinek közölniük kell a helyi közigazgatási hatóságokkal a végrehajtó bizottság elnökének, a cenzori bizottság tagjainak a névsorát, illetve a cenzor és az adminisztrátor személyi adatait. Az esztendő végéig a tanügy-minisztériumnak – együtt a régiófejlesztési és közigazgatási minisztériummal, valamint a szakmai érdekképviseletekkel – az adminisztrátori foglalkozás szabványait kell aktualizálnia. Ugyancsak az esztendő végig a régiófejlesztési és közigazgatási miniszter rendeletével kell jóváhagyni a kondomínium statútumának kerettartalmát és annak a szabályzatát.
Jelzálog is lehetséges…
Igen körülményes lenne felsorolni és ismertetni a holnap hatályba lépő törvény minden egyes előírását. Csupán néhány fontosabbat és újdonságot magával hozót említenénk meg, anélkül, hogy részletekbe bocsátkoznánk. A jövőben a közköltségek befizetésének elmulasztása, illetve felgyülemlése okán az a lakosztály akár jelzálogosítható is a tulajdonosi társulat által. Ez már akkor is bekövetkezhet, ha az adott tulajdonos akár két hónapi közköltséggel tartozik. Az adósság behajtása érdekében még kényszervégrehajtás is bekövetkezhet, ilyen esetekben elővásárlási joguk lesz a polgármesteri hivataloknak, s az így megvásárolt lakásokat utólag szociális lakásként hasznosítják a végrehajtott egykori tulajdonosoknak elsőbbségük van annak kiutalásánál. Ám ez csak akkor, ha a szociális lakások kiutalására vonatkozó törvényes feltételeknek eleget tesznek. Egyébként a törvény értelmében a tulajdonosi társulásoknak lehetőségük lesz a tartozások összegére büntetőkamatot kiróni, azok minden késedelmi napra számítva viszont nem haladhatja meg a 0,2%-ot. Ez a késedelmi kamat akkor alkalmazható, amikor a befizetési határidőtől számítva eltelt egy hónap.
Atesztált foglalkozás
Már utaltunk arra, hogy az esztendő végéig aktualizálni kell azon foglalkoztatási szabványt, amely az adminisztrátori foglalkozásra vonatkozik. A tömbházak jelenlegi adminisztrátorai megőrzik ugyan funkciójukat, de a jövőre nézve csak akkor, ha 12 hónapon belül szakmai szakképesítési bizonylatot szereznek meg. Igen, mert ennek hiányában az új törvény értelmében nem kaphatják meg azt az atesztátot, amelyet a polgármesteri hivataloknak kell kibocsátaniuk. Ezt azért kell hangsúlyoznunk, mert eddig a tömbházak adminisztrátorai nem voltak arra kötelezettek, hogy igazolják felkészültségüket, és megkaphatták a szóban forgó atesztátot a szakképesítési bizonylat hiányában is. Amúgy az adminisztrátori atesztátot ki kell közölni a tömbház(ak) bejáratánál, s az felfüggeszthető vagy visszavonható egy bírósági végleges ítélet nyomán, például akkor, ha bebizonyosodik, hogy az adminisztrátor anyagi kárt okozott. Idetartozik az is, hogy az atesztát négy évig érvényes, de az a törvény értelmében megújítható. Újdonságszámba megy az, hogy az adminisztrátorok ezentúl kötelesek a saját költségükön foglalkozási polgárjogi felelősségbiztosi szerződést kötni, már amennyiben ezt igénylik a tulajdonosi egyesületek. Ha erre nem kerül sor, akkor 500 lejtől 3000 lejig terjedő bírság róható ki. Az ezen típusú biztosítás fedezi azt a felelősséget, amelyet szerződésben vállalt az adminisztrátor a tulajdonosokkal szemben a nekik okozott károk esetében. Ez a károkozás bekövetkezhet, nem szándékos tévedés, hibázás vagy mulasztás okán a szakmai tevékenység közvetlen kifejtése során. Utalhatunk továbbá arra is, hogy azon tömbházak esetében, amelyek legfeljebb 10 lakrészt ölelnek fel, az a tulajdonosok egyesületének elnöke adminisztrátor is lehet, de ilyen esetben feltétlenül léteznie kell a cenzori funkciónak is.
Kötelező a folyószámla
Októbertől kezdődően a tömbházak adminisztrátorai készpénzben nemigen eszközölhetnek kifizetéseket. Kivételt képeznek az úgynevezett előre nem látható kiadások, azok, amelyek havonta 1000 lej alatt lehetnek. Következésképpen az egyesület pénzét csak bank révén lehet „forgatni”. Mindez azt is jelenti, hogy az adminisztrátor a folyó kifizetések, valamint a bevételezések tekintetében az egyesület folyószámláját kell használja, s a folyószámlai „mozgásokról” tájékoztatni kell a tömbházlakások tulajdonosait. Idetartozik az is, hogy október 1-jétől a beinkaszállástól számított 24 órán belül mindennemű összeget át kell utalni az egyesület folyószámlájára. Amúgy a folyószámla arra is szolgálhat, hogy a tulajdonosok arra utalják át a havi hozzájárulási kvótájukat. Ami a kézpénzt illeti: a tulajdonosi egyesület egyetértésével és kizárólag az előre nem látható költségek fedezése céljából az adminisztrátor havi viszonylatban legfeljebb 1000 lejt tarthat a pénztárban.
Pénzalapok
A banki folyószámla használandó azon javítási alap befizetésére is, amelyet a tulajdonosok kötelesek évente jóváhagyni. Ez a pénz csak a tömbház konszolidálására, hőszigetelésére, valamint a közös tulajdonban lévő felületek javítására fordítható. Ugyancsak a tulajdonosi egyesületnek a kötelessége megállapítani minden egyes tulajdonos részvételi kvótáját a forgóalap létrehozásában. Az ebben az alapban lévő pénz a tömbház folyóköltségének a fedezésére használandó. Azt az összeget, amelyet minden egyes tulajdonosnak be kell fizetnie a forgóalapba, annak az összköltségnek a függvényében állapítják meg, amely a legnagyobb szintet jelentette a megelőző évben egy hónap viszonylatában. Az így megállapított összeget ki kell igazítani az inflációs rátával. Akárcsak eddig, a forgóalapba befizetett pénzt vissza kell adni abban az időpontban, amikor a tulajdonos eladja a lakását. Ha már a „pénzügyekről” esett szó: a banki folyószámla beazonosító adatait nyilvánosságra kell hozni együtt a költségfizetési listával, oly módon, hogy a tulajdonosoknak lehetőségük legyen a közköltségek befizetésére online. (Tehát kötelező módon fel kell tüntetni a folyószámla címzetesének a nevét, a bankot, ahol megnyitották, az ügynökséget vagy kirendeltséget és az IBAN-kódot.)
Nem akarunk sem feladatokat kiróni, sem útmutatást adni, de meglátásunk szerint ajánlatos lenne, kifüggeszteni a tömbházlakások előcsarnokaiban a törvénynek a tulajdonosi egyesületek költségeire, a költségek elosztására vonatkozó előírásait, s nem utolsósorban a tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó előírásait. (Mindezt lehetőleg a lakók anyanyelvén is.)
Hecser Zoltán
